房地产热对特区经济的影响
来源：特区经济
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栏目：期刊导读 时间：2021-03-14
房地产“热”对特区经济的影响EE挺沈跃生朱继珍欧阳文深圳房地产热已成为当前人们谈论的热门话题，它究竟对特区经济有些什么影响呢?从调查情况来看，房地产“热”既有积极影响的一面，也有消极影响的一面，应一分为二地看待这一问题。(一)积极影响方面： l、开辟了城市建设资金的来源。据调查，到9l年底，深圳特区已建成市场商品房1381万米2，总投资95．5亿元，占全市同期房屋峻工面积的57％和投资总额的41．3％，实现利润15亿元，上缴税利8．6亿元。无论从就业人数、产值产量和利润税费方面看，还是政府从房地产业中的收入在财政收入中所占的比重来看，房地产业都已成为特区经济的一个支柱产业，对加速特区建设，促进各行业的繁荣发展有着重要的作用。就政府通过出让土地使用权所得的收入而言更是相当可观。91年市政府共出让土地219宗、面积520万米2。虽然90％以上为协议用地方式，合同地价仍高达10．38亿元。政府将收入用于征地、土地开发和城市基础设施建设，加快了城市建设的步伐，同时也为政府运用经济手段强化土地资源管理，保障土地利益创造了条件。2、带动了相关产业的发展。到91年底，特区通过房地产投资引进外资占基建投资的9．6％，增强了特区对外开放的能力。同时，房地产业的发展也大大促进了金融业、建设业、建材业的繁荣，从而促进了特区经济的全面发展。3、促进了市场体系的发育和完善。房地产市场是特区市场体系的一个组成部分。通过房地产市场的出让．转让、租赁、抵押等活动，促进了市场的配套完善。如投资者直接从市场上取得房地产，从而缩短了投资周期；通过房地产转让、抵押等可以方便地融资；房地产本身的增值也能为投资者带来很大利益。‘二)消极影响方面：1、不利于吸引外资。外商前来投资办厂，除了考虑政治环境和政策上的优惠条件外，土地资源和劳动力资源丰富，价格低廉也是吸引外资的重要因素。而房地产阶格过高、上涨过猛，不刮于吸引外资、扩大对外开放。2、给企业和居民带来压力和忧虑，目前，解决职工住房将是企业的一项沉重吊担。一是供应渠道不畅难以买到，二是阶格过高无法承受。试以住宅市价5000元，’朱2计算，一套70米2的单元将高达3；万元。如果一个企业午增职工10人，就需支付购房资金350万元，这是-—般全业和靠劳动收入的居民难以承受的。3、炒买炒卖行为将威胁房地产市场的正常发歧；炒楼、炒地是一种投机行为，是政府明令禁止的，但由于受供求关系的影响，这种投机行为易得高额利润，因而有“炒风”日盛之势。加之这种行为大都采取地下交易或中间介绍的方式，不易管理和控制，从而使楼价越炒越高，严重扰乱了房地产的正常交易和市场的健康发育。据我们对三家开发公司共l：项工程、1034套住宅单元销售对象的调查，私人购买为377套，占36．5％；国营企业购买241套、占23．3％；三资企业和外驻内联单位购买416套，占40．2》《。从以上调查数据来看，私人购买数量远远高于国营企业的购买数量，占销售总量的相当比例，其中有相当数量是用来进行炒买炒卖的。(三)解决房地产“热”的几点意见1、加快土地开发、增加土地供应量。从对房地产“热”的原因和影响分析来看，供求关系是影响房地产市场的最主要因素。因此，根据社会经济发展的需求，制定切实可行的土地开发与供应计划，是政府运用对国有土地的分配权稳定地价、平抑房地产市场，有效地配置土地资源，控制资金流向，调整投资结构的有力手段和措施。在目前地产市场供不应求，价格上涨过猛的情况下，应尽快较大批量地向市场推出用地，逐步做到供求平衡。2、发挥地价的经济杠杆作用。在房地产市场中，地价是充分发挥土地的经济利益，调节市场的重要经济杠杆。因为在土地有偿使用的条件下，房屋售价基本由地价、建筑成本、利息、税费和利润等因素构成。在一定时期内，除地价外其它各项相对固定。因此，可以说控制了地价也就控制了房价，要想控制房价就必须控制地价。政府应灵活运用协议。招标，拍卖等方式对地价进行调控，做到既能使政府获得合理的收益，又不致使地价上涨过猛，从而达到调控房地产市场的目的。3、加强对二、三级市场的管理，坚决制止违章经营和炒买炒卖活动。政府通过一级市场将土地出让给开发公司和用地单位后，他们的行为规范与否对市场的健康发育尤为重要。如合作建房问题，按政府规定合作开发房地产的双方，必须一方有开发经营权。但有些企业和单位不按规定，变相进行合作开发，建成后找开发公司或交易所代理销售。个别开发公司搞少批多建、建章占地、改变功能用途等违章经营。因此，应在依照必要的审批环节(下转第37页)产11 t1 t t[1111心1 t1 t t1 t少／、厂11 t t[ t● t t11 t t．60．
